Marmaris Satılık Kiralık Emlak Sektörü.
Emlak fiyatlarında genel beklenti bir türlü gerçekleşmiyor.Nerede ise tüm sokaklar kiralık ve satılık konutlar ,dükkanlar ile dolu.Çarşı içinde kiralık afişleri ile dükkanlar mevcut. On yıl önce Marmaris'den tanınmış bir esnaf aracılığı ile; araya hatır konularak, işyeri kiralanırdı.Daire fiyatı kadar hava parası ödenerek dükkanların devir edilişini duyardık.Şimdi dönerek bakan bile olmuyor. Peki bu kadar arz fazlası varken ve talep cılız durumdayken, neden hala fiyatlar yüksek seviyelerde?

Marmaris emlak fiyatları neden düşmüyor?
Çünkü; fiyatların bu seviyelerde çok uzun zamandır kalmasının çeşitli nedenleri bulunmaktadır.Dış dinamiklerin etkilerinin belirleyici olduğunu söyliyelim.Türk Ordusu'nun yapmış olduğu harekatın emlak piyasası üzerinde olumsuz etkisi olmamıştır. İç piyasada sıcak para akışında daralma,konut kredisi faiz oranlarındaki seviyenin hala cazibe kazanamaması,durgunluğun süregelmesi, fiyat seviyelerini etkilemiştir.Genel olarak talep daralması tüm sektörlerde yansımaktadır.Arsa değerlerinin göreli yüksekliği Marmaris'de inşaat maliyetlerinin düzeyine doğrudan etki yapmaktadır.İnşaatlar yüksek maliyetlerle yapıldığından satış fiyatları da doğru orantılı olarak yüksektir. İkinci el gayrimenkul satışlarında ise etkileyici faktör rant beklentisidir.Sıkışıklıktan Marmaris'de gayrimenkulünü satmış münferit satışları örnek olarak almıyoruz.Genel anlamda fiyatların geleceği Marmaris'de turizm sezonunun nasıl geçeceği ile yakından ilgili oladuğunun düşünüyoruz.

Konut Kredisinin Marmaris'de emlak talebi üzerideki etkisi nedir?
Marmaris emlak sektöründe konut kredilerinin yaygın bir biçimde kullanıdığını söylemenin mümkün olmadığı düşüncesindeyiz.Genellikle alt ve orta düzey ekonutlarda kredi kullanılmaktadır. Daha çok, satın alınacak evin %50'si için ve çok uzun olmayan süreli vade ile kullanım olduğunu görüyoruz.Malesef Marmaris'de aylık ne kadar konut satıldığı ve bu satışlarda %kaç alıcının kredi kullandığına dair kaynak veya istatistik bilgilerine sahip değiliz.Ancak;herşeye rağmen konut kredisinin bu denli kullanımını mesleğe başladığımız 1992 den bu güne yaşamadığımızı belirtelim. Mortgage yasasının çıkmasının ardın parlak başlangıç ardından gelen durgunluk aşılamadı.Faiz oranlarında aşağıya doğru çekilmesi, talebin artması etkisini yaratacaktır.

Yabancılara emlak satışında, Marmaris ilgisi sürüyor mu?
Bize göre ilgi her zaman olacaktır. Çevresi ormanlarla çevrili,mavi bayraklı plajları ve hızlı gelişmenin tüm sorunlarına karşın Marmaris yerli ve yabancılar için hayal edilir özelliğini korumaktadır. Marmaris; seçenekleri ile beklentilere geniş sunum yapabilme olanaklarına sahiptir.Bu nedenle fiyatlardan fazla etkilenmeden mülk alımlarında yabancılar ilgilerini sürdürmektedir.Plaja ve eğlence alanlarına yakın mevkiler orta yaş ve altındaki yabancıları, bahçeli konutlar için ise orta yaş ve üzeri yabancılar yoğun ilgi göstermektedir.Genellikle tercih edilen yeni inşaa edilmiş olan gayrimenkullerdir.

Marmaris'de kiralık konut fiyatları geriledi mi?
Konut fiyatlarında göreli bir gerileme görülmektedir. Ancak; fiyatların düştüğü anlamında algılama doğru değildir. Konut sahipleri, gününde veya hiç tahsil edilemeyen kira bedelleri nedeniyle muzdariptir. Buna bir de emlakın kötü kullanışı eklenince kiracının profili sorgulanmaya, daha seçici olmak, nedeni ortaya çıkmaktadır. Örneğin ,evimi aylık 600-YTL fiyatla kiraya vereceğime, maaşı olan subay,öğretmen,bankacı gibi ailelere 500-550-YTL 'den veririm daha iyi düşüncesi hakimdir.Esnafın işi allaha kaldığı için kirasını kazanırsa öder,kazanamaz ise ödeyemez denilmektedir.Kira bedelinin tahsili amaçlı fiyat gerilemesi mevcutdur.Yoksa; 2+1 kiralık daire 300-YTL veya 3+1 kiralık daire 400-YTL olarak rayic oluşmamıştır.Zaten aylık 800-YTL ve üzeri olan kiralarda göreli bile olsa gerilemeden söz edemeyiz.Kira bedeli seviyesi aşağıya indikce ev sahibi için risk yukarı çıkar.Ters orantı kanunu.Kira öder gibi mortgage ile ev satın al, ne zaman realize olur kredi faiz oranları aylık ödeme kira bedeline eşitlendiği zaman. Peki bu ne zaman gerçekleşir? Hepbirlikte bekleyip,göreceğiz.

Satın alan her zaman kazanır.
Kemal Gönenç Ekonomist